¿Cuándo una ADU es ilegal?
En California, las leyes estatales han facilitado considerablemente la construcción y aprobación de ADU. Sin embargo, esto no significa que cualquier estructura construida en el patio, garaje o parte de una casa sea automáticamente una ADU legal.
Una ADU debe cumplir con los requisitos correspondientes de permisos, construcción, seguridad y uso de la propiedad. Cuando una unidad no cumple con las normas aplicables, puede considerarse una estructura no autorizada o ilegal.
¿Qué es una ADU?
Una ADU es una vivienda secundaria que cuenta con instalaciones independientes para vivir. Puede estar separada de la vivienda principal, conectada a ella o construida mediante la conversión de un espacio existente.
En California, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) reconoce principalmente ADU:
- Independientes o separadas de la vivienda principal.
- Adosadas a la vivienda principal.
- Creadas mediante la conversión de espacios existentes, como un garaje.
Una ADU puede incluir espacios como cocina, baño, área para dormir y espacios habitables, dependiendo de su diseño.
¿Cuándo una ADU puede considerarse ilegal?
Una ADU puede presentar problemas legales cuando fue construida, modificada o utilizada sin cumplir con los requisitos correspondientes.
Una de las situaciones más comunes es una ADU construida sin los permisos necesarios.
Por ejemplo, un propietario puede convertir un garaje en una vivienda completa, instalar una cocina y baño, agregar conexiones eléctricas y comenzar a rentarla sin haber obtenido los permisos correspondientes.
El hecho de que la construcción exista físicamente no significa que esté legalmente autorizada.
¿Una ADU sin permiso siempre es ilegal?
Es importante hacer una distinción.
Una unidad construida sin permiso puede considerarse no autorizada, pero las leyes de California ofrecen mecanismos específicos para regularizar determinadas ADU existentes.
Por ejemplo, la ley estatal establece protecciones para ciertas ADU o JADU construidas sin permiso antes del 1 de enero de 2020. En determinadas circunstancias, una autoridad local no puede negar el permiso únicamente porque la unidad no cumplía originalmente con ciertos requisitos de construcción o con las normas locales de ADU. Sin embargo, existen excepciones cuando corregir las condiciones es necesario para cumplir estándares de salud y seguridad.
Por eso, no debe asumirse que una ADU antigua sin permiso necesariamente tendrá que ser demolida.
¿Qué pasa si construí una ADU sin permiso?
Si usted construyó una ADU sin obtener los permisos correspondientes, puede existir la posibilidad de regularizarla.
El proceso puede incluir una inspección de la propiedad y la realización de modificaciones necesarias para cumplir con los códigos aplicables.
En determinadas situaciones, un propietario puede solicitar un permiso para una ADU construida anteriormente sin autorización. HCD señala que, para ciertas unidades construidas antes del 1 de enero de 2020, la autoridad local puede inspeccionar la vivienda y proporcionar recomendaciones para corregir problemas relacionados con salud y seguridad.
La posibilidad de regularizar la unidad dependerá de sus características y de las circunstancias específicas.
¿Una ADU puede ser ilegal por problemas de construcción?
Sí.
Una ADU debe cumplir con los códigos de construcción y otros requisitos aplicables.
Entre los aspectos que pueden ser revisados se encuentran:
- Instalaciones eléctricas.
- Plomería.
- Sistemas de ventilación.
- Seguridad contra incendios.
- Estructura.
- Salidas de emergencia.
- Ventanas.
- Instalaciones de gas.
- Techo.
- Aislamiento.
- Acceso.
- Condiciones generales de seguridad.
Una construcción que presenta condiciones peligrosas puede requerir reparaciones antes de que pueda obtener la aprobación correspondiente.
¿Puede una ADU ser ilegal por problemas de zonificación?
También puede haber problemas relacionados con el uso permitido del terreno.
Las ADU están reguladas por leyes estatales y normas locales. California exige que las jurisdicciones permitan ADU bajo determinadas circunstancias, pero existen reglas específicas sobre dónde y cómo pueden construirse.
Por eso, antes de comenzar una construcción, es importante verificar las reglas aplicables a la propiedad.
¿Una ADU puede ser ilegal si es demasiado grande?
El tamaño de una ADU puede estar sujeto a requisitos legales.
Sin embargo, las ciudades y condados no tienen libertad absoluta para establecer cualquier límite que deseen. La ley estatal establece determinados parámetros que las regulaciones locales deben respetar.
Por ejemplo, California limita la posibilidad de que una jurisdicción establezca ciertos requisitos de tamaño que impidan una unidad de eficiencia y establece límites mínimos respecto de determinadas dimensiones máximas.
Por eso, si una ciudad rechaza una ADU únicamente por su tamaño, es importante revisar exactamente qué norma está aplicando.
¿Una ADU puede ser ilegal si no tiene acceso adecuado?
El acceso también puede ser relevante.
Una ADU debe cumplir con los requisitos aplicables relacionados con seguridad, acceso y construcción.
Dependiendo del diseño y ubicación de la unidad, pueden existir requisitos relacionados con:
- Entradas.
- Salidas.
- Acceso para ocupantes.
- Seguridad contra incendios.
- Pasillos.
- Ventanas.
- Puertas.
Estos requisitos buscan garantizar que la unidad sea segura para las personas que viven en ella.
¿Qué pasa si convierto un garaje en una ADU?
La conversión de un garaje es una de las maneras en que se puede crear una ADU.
Sin embargo, convertir un garaje en una vivienda no significa que automáticamente sea una ADU legal.
Si usted agrega una cocina, baño, dormitorio y otras instalaciones sin cumplir con los permisos y requisitos correspondientes, la unidad puede presentar problemas.
Antes de iniciar una conversión, es recomendable revisar los requisitos de la ciudad o condado donde se encuentra la propiedad.
¿Puedo rentar una ADU que no tiene permiso?
Esta situación puede ser problemática.
Si una unidad no ha sido autorizada correctamente, rentarla puede generar diferentes riesgos para el propietario y también problemas para el ocupante.
Además, una ADU no autorizada puede presentar problemas relacionados con:
- Inspecciones.
- Seguridad.
- Seguros.
- Financiamiento.
- Venta de la propiedad.
- Valor de la vivienda.
- Responsabilidad del propietario.
Si usted descubre que la vivienda que está rentando es una ADU no autorizada, puede ser recomendable investigar su situación antes de asumir que la unidad cumple con todos los requisitos legales.
¿Una ADU ilegal tiene que ser demolida?
No necesariamente.
Este es uno de los conceptos más importantes.
Una ADU que fue construida sin permiso puede tener diferentes opciones dependiendo de cuándo fue construida, sus condiciones físicas, la ubicación y las normas aplicables.
California tiene disposiciones específicas para ayudar a regularizar determinadas unidades construidas sin autorización. En particular, ciertas ADU construidas antes del 1 de enero de 2020 tienen protecciones especiales para obtener permisos, aunque existen excepciones relacionadas con condiciones que representan problemas de salud o seguridad.
Por eso, antes de decidir demoler una estructura, puede ser conveniente investigar si existe un procedimiento para legalizarla.
¿Qué pasa si una ADU tiene violaciones de seguridad?
Las condiciones de seguridad pueden ser especialmente importantes.
La ley de California contempla una excepción cuando una estructura presenta condiciones que la clasifican como substandard, es decir, cuando existen problemas que deben corregirse para cumplir con los estándares de salud y seguridad.
En estos casos, pueden ser necesarias reparaciones o modificaciones antes de que la unidad pueda obtener la autorización correspondiente.
¿Cómo puedo saber si una ADU es legal?
Si usted quiere saber si una ADU está legalmente autorizada, puede comenzar revisando los registros de permisos de la ciudad o condado.
También puede preguntar por:
- Permiso de construcción.
- Permisos eléctricos.
- Permisos de plomería.
- Permisos de gas, cuando corresponda.
- Inspecciones.
- Certificado de ocupación, cuando sea aplicable.
- Planos aprobados.
Es importante comparar lo que aparece en los registros con lo que realmente existe en la propiedad.
Por ejemplo, puede existir un permiso para convertir un garaje en un espacio habitable, pero la estructura actual podría tener modificaciones adicionales que nunca fueron aprobadas